房地产行业点评报告：自然资源部38号文定调 土地市场进入存量时代

　　事件：自然资源部发布关于进一步做好自然资源要素保障的通知据新华财经报道，2026 年3 月5 日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38 号）。通知内容涵盖规划、审批、耕地、生态、产业等多个维度，通过优化土地、海洋、林业、草原等自然资源的供给和管理机制，为国家重大基础设施、民生项目以及新兴产业发展提供坚实的要素保障。
　　用地规划流程提速，整体管理流程优化
　　本次政策优化了整体流程，提升自然资源要素配置效率；同时在全国土空间规划许可制度下，对实现国土空间规划“一张图”联网的省份，由省级政府统筹“十五五”新增建设用地指标，从省级层面把控建设用地总规模，将限制建设用地的无序扩张，扭转土地市场供需关系。政策明确在城镇开发边界内，因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案，大大缩短了征地周期，利于城市更新和保障房项目快速落地。同时零星地块的供应渠道被打开，未来土地市场的热点有望从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造”。
　　严控增量土地，存量土地盘活市场空间较大
　　本次政策明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。我们认为，政策落地后普通商品住宅的新增土地供应将大幅减少，全国土地市场将进入“存量时代”，地方政府不能再依赖大规模新增建设用地来推动城市扩张，而是通过城市更新、低效用地再开发、闲置土地处置等方式获取发展空间。据中指不完全统计，截至2026 年2 月末，全国28 个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700 亿元，专项债实际发行超3350 亿元，占比约43%。
　　投资建议
　　此次新政通过收紧新增、盘活存量、简化审批的组合拳，将普通商品房开发推向了以存量更新为核心的高质量发展新阶段。房企获取土地更多需要深度参与城市更新、旧改、产业园区运营、保障性住房建设等存量盘活项目，具备规划能力、产业导入能力、资金平衡能力和长期运营能力的企业有望长期受益。推荐标的：
　　（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：
　　华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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