地产及物管行业周报：楼市成交有望淡季不淡 地方公积金政策继续跟进

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比回落，但月同比双双转正。上周(4.4-4.10)34个重点城市新房合计成交158.5 万平米，环比-64.2%，其中，一二线环比-64.4%，三四线环比-61%。4 月(4.1-4.10)34 城一手房成交同比+1%，较3 月+7.1pct。其中，一二线同比+5.3%，三四线同比-40.4%，分别较3 月+7.9pct 和-1.2pct。上周13 城二手房合计成交110.2 万平米，环比-20.9%；4 月累计成交同比+5.2%，较3 月+21.7pct。库存方面，上周15 城合计推盘81 万平米，合计成交69 万平米，对应成交推盘比为0.86倍，较前一周改善，最近三个月（26 年1 月-26 年3 月）分别为1.42 倍、1.41 倍和2.18 倍。截至上周末（2026/4/10）15 城合计住宅可售面积为8506.6 万平米，环比+0.14%。3 个月移动平均去化月数为24.1 个月，环比+0.02 个月。
　　主要政策新闻：地方公积金支持政策继续跟进，聚焦扩大提取额度与范围。因城施策方面，南京公布2026 年商品住宅用地供应计划320 公顷，同比2024 年上涨33%；北京“十五五”规划明确加大保障性租赁住房建设，公寓型保租房占比不低于60%；香港上调新界农地收地补偿价，为近4 年首次回升；公积金政策方面，郑州落地8 条稳楼市新政，实施公积金松绑、认房不认区、二手房一房一码等举措；甘肃优化提取政策，兰州提高住房消费与老旧小区改造提取额度，省中心扩大提取范围、延续代际互助机制。土地市场方面，华润39.5 亿元竞得杭州滨江宅地，溢价率46.8%；金茂14.9 亿元竞得广州荔湾宅地，溢价率6.4%。REITs 方面，王府井喜悦相关商业不动产ABS 获上交所受理。其他方面，领展房产基金以2.5 亿新加坡元出售新加坡零售物业权益。
　　公司动态跟踪：中国海外发展、中国金茂及招商蛇口3 月销售表现亮眼。经营业绩方面，多家房企公布3 月销售数据及同比：中国海外发展285.8 亿元（+34.8%）；中国金茂94.9 亿元（+32%）；金地集团14.5 亿元（-53.2%）；绿城中国151 亿元（-32%）；招商蛇口179.4 亿元（+15%）；保利发展260.3 亿元（-10.3%）；旭辉控股集团11.5 亿元（-44%）。融资担保方面，保利发展2025 年度定向发行可转债申请获上交所审核通过。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.01%，沪深300 指数上涨4.41%，相对收益为-0.4%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第16 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华远控股、先导基电、京能置业、*ST 数源、粤宏远A，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为华夏幸福、亚通股份、招商积余、顺发恒能、*ST 美谷。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.17%，沪深300 指数上涨4.41%，相对收益为-2.23%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企26/27PE 均值分别为160.6/45.5倍；物管26/27PE 均值分别15.4/13.9 倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：
　　1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、招商蛇口、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。
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