房地产行业2026年3月月报：3月新房成交同比降幅收窄 二手房成交同比降幅扩大 建议关注地产成交边际改善及政策机会

　　核心观点
　　【新房成交】
　　3 月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2 月有所收窄。3 月47 城新房成交面积环比+84.8%，同比-4.2%，同比降幅较1-2 月收窄17.6pct。1-3 月累计同比-14.3%。
　　从各能级城市来看，3 月一、二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。1）一线城市：3 月新房成交面积环比+96.2%，同比-4.8%，同比降幅较1-2 月收窄21.5pct。具体来看，四个一线城市环比均提升，同比除广州外均下滑，北京环比+85%、同比-27%，上海环比+98%、同比-0.3%，广州环比+122%、同比+25%，深圳环比+36%、同比-40%。1-3 月一线城市新房成交面积累计同比-17.0%，其中广州同比-4%，上海同比-10%，北京同比-25%，深圳同比-49%。2）二线城市：3 月新房成交面积环比+113.9%，同比-9.4%，同比降幅较1-2 月收窄20.4pct。其中杭州环比+126%、同比-19%，成都环比+54%、同比-34%。1-3 月二线城市新房成交面积累计同比-20.5%。3）三四线城市：3 月新房成交面积环比+62.1%，同比+1.0%，同比增速较1-2 月提升14.8pct。其中东莞、嘉兴、淮安、柳州、宝鸡、遵义、莆田、泰安、芜湖、池州、平凉、衢州、云浮、海门、茂名同环比均正增长。1-3 月三四线城市新房成交面积累计同比-7.7%。
　　【二手房成交】
　　3 月二手房成交同比降幅扩大。3 月23 城二手房成交面积环比+49.4%，同比-6.2%，同比降幅较1-2 月扩大2.7pct。1-3 月累计同比-4.7%。
　　从各城市能级来看，3 月仅一线城市二手房成交同比改善，二线、三四线城市同比均走弱。3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为67.5%、46.6%、25.1%，同比增速分别为-0.7%、-12.9%、2.3%，一线城市同比降幅较1-2 月收窄5.9pct、二线城市同比降幅扩大5.8pct、三四线城市同比增幅收窄10.9 pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比-0.2%、环比+67%，深圳同比-18%、环比+29%，上海同比+3%，环比+78%；二线城市中，除南宁同环比均负增长以外，其余城市均环比上升、同比下降，其中杭州同比-34%、环比+81%，成都同比-9%、环比+55%。1-3 月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为-4.0%、-9.7%、8.8%。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至3 月末，13 城新房库存面积环比-1.7%，同比+1.8%；去化周期21.0 个月，环比-1.0 个月，同比+6.6 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。
　　【土地市场】
　　3 月土地成交规模同环比正增长，但溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清。3 月全国（300 城）成交土地建面环比+37%，同比+12%；楼面均价环比+4%，同比-28%；平均土地溢价率为3.0%，环比-4.0pct，同比-9.8pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-53%、62%、47%，同比增速分别为-8%、9%、36%；楼面均价分别6937、1603、709 元/平，环比增速分别为25%、129%、4%，同比增速分别为-24%、-47%、12%；平均溢价率分别为4.0%、3.5%、2.1%，其中一线城市环比-10.0pct，同比-14.4pct；二线城市环比+0.5pct，同比-14.1pct；三线城市环比+0.6pct，同比-0.4pct。从累计来看，1-3 月全国（300 城）成交土地规划总建面同比-12%，成交总价同比-30%，楼面均价934 元/平，同比-20%，平均溢价率4.3%，同比-5.4pct。
　　【房企】
　　销售：百强房企3 月销售同比降幅收窄。百强房企3 月全口径销售额同比-18.2%（前值：-36.0%）；1-3 月累计同比-24.8%（前值：-30.2%）。TOP20 房企中，3 月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+215%）、绿地（+57%）、中海（+35%）、金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发（+18%）、招蛇（+15%）。1-3 月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+87%）、中建壹品（+54%）、邦泰（+23%）、金茂（+23%）、绿地（+14%）、中海（+11%）。
　　拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企3 月全口径拿地金额同比-68.0%，拿地强度8%，环比-13pct，同比-13pct；拿地建面同比-50.6%；楼面均价1.6 万元/平，同比-35.1%。具体来看，3 月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额113 亿元，拿地强度43%）、华润（70 亿元，31%）、越秀（20 亿元，20%）、金地（10 亿元，69%）。其中保利3 月以59.2 亿元的总价在上海长宁区中山公园板块拿下纯住宅用地，楼面价7.77 万元/平，溢价率6.43%；金地在青岛以10 亿元总价、2.2 亿元的权益地价拿下一宗住宅用地。由于高基数，1-3 月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-3 月百强房企全口径拿地金额同比-49.7%，拿地建面同比-28.6%，楼面均价6661 元/平，同比-29.5%，拿地强度27%，同比-13pct。1-3 月拿地金额排名中，越秀地产排名第一，拿地金额282 亿元，同比+372%，拿地强度164%，其次是保利发展（127 亿元，同比-27%，拿地强度25%）、华润（92 亿元，同比-72%，拿地强度21%）、金茂（76 亿元，同比-62%，拿地强度34%）、绿城（38 亿元，同比-62%，拿地强度15%）、建发（33 亿元，同比-83%，拿地强度13%） 融资：3 月房地产行业融资规模同环比均正增长。3 月房地产行业国内外债券、ABS 发行规模合计519 亿元，同比+6%，环比+48%，平均发行利率2.56%，同比-0.44pct，环比-0.68pct。从累计来看，1-3 月发行规模合计1264 亿元，同比+7%，平均发行利率3.10%，同比-0.12pct。具体来看，3 月信达、首开、华润发行债券规模较大，分别为35、35、25 亿元，平均发行利率分别为3.12%、3.57%、1.90%。从到期规模来看，26 年4-12 月行业国内外债券到期规模5447 亿元，6、7 月是到期小高峰，分别到期1082、913亿元。
　　【政策】
　　中央层面，3 月5 日两会召开，《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上。本次报告基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。本次报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新, 稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。
　　“十五五”规划《纲要》大篇幅部署房地产高质量发展工作任务。1）“推动房地产高质量发展”置于民生篇，且单独成章，进一步了强化房地产在保障和改善民生中的地位。《纲要》提出了多项具体举措：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。①优化保障性住房供给……探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。②深化住房公积金制度改革。③完善商品房开发、融资、销售等基础制度。④合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。⑤推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。⑥因城施策增加改善性住房供给。⑦建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。⑧规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。⑨建立房屋全生命周期安全管理制度。《纲要》定调推动房地产高质量发展，供需两端将协同发力稳定房地产市场，完善基础性制度重要性突出，“十五五”时期，现房销售或将有更多探索，房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度或有实质性落地。2）在“完善人口发展战略，促进人口高质量发展”章节提及“住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜”，预计未来涉及多子女家庭的公积金贷款额度、贷款利率、购房补贴、税费优惠等政策将进一步落位。3）“高质量推进城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”等提法在近两年反复出现，体现了政策思路的延续性。不过在“盘活利用存量资源”小节中特别提及“积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行”，供给侧存量盘活仍将是“十五五”时期的重点工作之一。
　　地方层面，1）上海、郑州降低商业用房贷款首付比例至30%。2）多地优化公积金贷款政策，其中成都、杭州提高贷款额，杭州、福州扩大提取范围，成都、辽宁取消公积金贷款次数限制，苏州对符合条件的青年人群给予公积金贷款贴息。3）南充对新婚家庭贴息（按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，最高额度20 万元）；南京对“以旧换新”进行贴息（26 年12 月31 日前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，总资金限额1 亿元）。4）上海收购存量房用作保障房工作持续推进。继2 月2 日浦东新区、静安区、徐汇区试点启动二手房收购用于保租房后，3 月31 日，上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约。据上海市地方金融管理局官网4月9 日公布的信息，工商银行上海市分行为上海奉贤发展（集团）发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6 亿元。这都标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。
　　【板块收益】
　　3 月房地产板块绝对收益为-11.3%，相对收益（相对沪深300）为-5.7%，地产板块跑输沪深300，行业目前处于政策真空期，虽然新房销售同比略有改善，但其持续性仍待观察，市场信心不足。
　　投资建议
　　3 月在核心城市政策、传统销售旺季、“以价换量”等因素驱动下，新房成交已经有所好转；但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及二手房价是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4 月底政治局—5 月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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