房地产开发行业周报：本周二手房成交同比-4.1% 一季度土地市场在较低基数上负增

　　一季度土地市场在较低基数上继续负增，核心地段现少量高溢价成交地块。据中指数据，2026 年1-3 月（截至3 月28 日），300 城住宅用地供应规划建面6472 万平方米（同比-23.8%）；成交5893 万平方米（同比-25.9%）；土地出让金2154 亿元（同比-45.7%），均在较低基数上继续负增。房企拿地维持谨慎，仍有拿地能力的房企拿地策略趋同，即追求核心城市核心地段的确定性，也因此土地市场延续高度分化的格局。一方面，一季度部分核心城市也出现多轮竞拍、高溢价的土地出让，包括广州马场一期地块（243 轮竞价，由越秀地产以236.04 亿元竞得，溢价率26.6%）、杭州上城区城东新城地块（109 轮竞价，由保利以32.2 亿元竞得，溢价率51%）。另一方面，TOP100 房企拿地总金额为1465.2 亿元（同比-49.4%），与300 城出让金一致，在较低基数上继续负增，整体来看全国土地市场依然疲弱。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.4%，落后沪深300 指数4.00 个百分点，在31 个申万一级行业排名第29 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为301.1万平方米，环比提升31.3%，同比下降5.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为111.3 万方，环比+103.7%，同比+57.9%；样本二线城市为128.7 万方，环比+2.7%，同比-8.3%；样本三线城市为61.1 万方，环比+23.6%，同比-43.5%。从今年累计13 周新房成交面积同比看，样本30 城共计1841.7 万方，同比-26.5%；一线城市为538.7 万方，同比-14.5%；二线城市为912.3 万方，同比-22.0%；三线城市为390.7 万方，同比-44.5%。
　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计248.5 万方，环比下降3.8%，同比下降4.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为114.9 万方，环比-1.7%；样本二线城市为100.4 万方，环比-5.5%；样本三线城市为33.2 万方，环比-5.8%。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（3.30-4.5）共发行房企信用债3 只，环比减少11 只；发行规模共计24.50 亿元，环比减少78.51 亿元，总偿还量209.57 亿元，环比增加57.71 亿元，净融资额为-185.07 亿元，环比减少136.22 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：
　　（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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