地产及物管行业周报：一二手房成交月同比均增长 首批4单商业不动产REITS获批

　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，新房、二手房成交月同比双双为正。上周(4.18-4.24)34 个重点城市新房合计成交228.2 万平米，环比+15.8%，其中，一二线环比+12.2%，三四线环比+80.1%。4 月(4.1-4.24)34 城一手房成交同比+5.7%，较3月+11.7pct。其中，一二线同比+8.3%，三四线同比-22.2%，分别较3 月+10.9pct 和+17pct。上周13 城二手房合计成交146.6 万平米，环比-2.5%；4 月累计成交同比+7%，较3 月+23.5pct。库存方面，上周15 城合计推盘124 万平米，合计成交103 万平米，对应成交推盘比为0.83 倍，较前一周下降。最近三个月（26 年1 月-26 年3 月）分别为1.42 倍、1.41 倍和2.18 倍。截至上周末（2026/4/24）15 城合计住宅可售面积为8534.6 万平米，环比+0.25%。3 个月移动平均去化月数为23.1 个月，环比-0.62 个月。
　　主要政策新闻：多部门鼓励企业通过发行REITs 做优做强，多地出台公积金优化新政。
　　宏观方面，央行公布4 月的LPR，1 年期3.0%、5 年期及以上3.5%；国务院办公厅发布关于推进服务业扩能提质的意见，提出支持服务业领域符合条件的项目发行REITs；证监会支持北京企业通过REITs 等方式加快做优做强；因城施策方面，深圳南山区推出住房“以旧换新”消费券，买房最高补贴5 万元；公积金政策方面，珠海进一步优化公积金贷款政策，最多可贷150 万元；多子女家庭购买二套房、购买绿色建筑最高可分别提额20%与30%；青岛出台公积金新政，最高贷款额度叠加后可达240 万元；西安发布灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法；土地市场方面，招商蛇口以30.3 亿元拿下上海普陀一宗宅地，又32.9 亿元夺得徐汇百色路宅地，溢价率25%；REITs 方面，首批4 单商业不动产REITs 获批。
　　公司动态跟踪：多家房企公布2025 年年报及2026 年一季报数据。年报/季报业绩方面，多家房企公布2025 年数据及同比：浦东金桥营收59.7 亿元（+118.9%），归母净利润10.7 亿（+7.1%）；陆家嘴营收181.7 亿元（+24%）；归母净利润12.3 亿元（-18.7%）；滨江集团营收828.9 亿元（+19.9%）；归母净利润20.8 亿元（-16.9%）；华发股份营收834.4 亿元（+38.9%）；归母净利润-9.5 亿元，同比由正转负；多家房企公布2026 年第一季度数据及同比：中海宏洋营收55.2 亿元（-4.6%)；归母净利润3.2 亿元（-14.5%）；张江高科营收8.4 亿元（-31.3%）；归母净利润0.8 亿元（-71.6%）；融资担保方面，保利置业集团有限公司发行2026 年第一期公司债（15 亿元/5 年/2.5%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.98%，沪深300 指数上涨0.86%，相对收益为-1.84%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：苏州高新、衢州发展、*ST 中迪、黑牡丹、中新集团，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 数源、滨江集团、华远控股、南山控股、绿地控股。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.43%，沪深300 指数上涨0.86%，相对收益为-2.29%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企26/27PE 均值分别为130.9/40.2倍；物管26/27PE 均值分别15.6/14.0 倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续3 次为房地产重磅发声，叠加近期京沪连续放松限购政策，政策面更趋积极。
　　此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。
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