房地产开发行业周报2026W15：本周新房、二手房成交量改善 3月房价指数仍呈下行趋势

　　3 月70 大中城市新房和二手房价格指数仍呈下行趋势。2026 年3 月，统计局70 大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.6%，环比-0.2%，自2021年高点已经下跌13.4%，已跌回至2018 年末的水平，但考虑到好房子入市以及成交结构向核心城市聚焦的趋势，实际成交价已回退至2018 年之前。二手房延续以价换量，除了受宏观市场环境走弱的影响，更面临新规下“好好房子的的结构性冲击。2026 年3 月70 个大中城市二手房价指数同比-6.3%，环比-0.2%，自2021 年高点已跌22.2%，跌回至2016 年初水平。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.1%，领先沪深300 指数2.15 个百分点，在31 个申万一级行业排名第7 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为155.7 万平方米，环比提升25.2%，同比提升4.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为53.6 万方，环比+31.0%，同比+31.6%；样本二线城市为76.9 万方，环比+19.7%，同比+6.6%；样本三线城市为25.2 万方，环比+31.1%，同比-31.7%。从今年累计15 周新房成交面积同比看，样本30 城共计2121.5 万方，同比-26.7%；一线城市为633.3 万方，同比-13.8%；二线城市为1053.1 万方，同比-22.3%；三线城市为435.2 万方，同比-45.9%。
　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计267.7 万方，环比增长36.7%，同比增长21.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为115.3 万方，环比+44.4%；样本二线城市为114.7 万方，环比+32.1%；样本三线城市为37.7 万方，环比+29.1%。今年15 周累计成交2899.6 万方，同比下降0.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1264.5万方，同比-0.6%；样本二线城市为1194.5 万方，同比-5.3%；样本三线城市为440.6 万方，同比+16.9%。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（4.13-4.19）共发行房企信用债24 只，环比增加13 只；发行规模共计223.30 亿元，环比增加120.8 亿元，总偿还量105.89 亿元，环比增加35.02 亿元，净融资额为117.41 亿元，环比增加85.78 亿元。
　　投资建议：维持行业好增持的评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点好只看好一线+2/3 二线+极少城量市三的线依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：
　　（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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