深度*行业*房地产行业周报：新房、二手房成交同比增速均由正转负 上海首笔国企收 购存量房转保租房贷款落地

　　新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积同环比均由正转负。第15 周47 城新房成交面积207.0 万平，环比下降53.3%，同比下降16.2%，同比增速较上周下降51.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-63.3%、-49.2%、-50.7%，同比增速分别为0.4%、-15.8%、-23.3%，一线城市同比增幅较上周收窄74.6 个百分点，二、三四线城市同比增速下降44.5、45.8 个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第15 周23 城二手房成交面积226.7万平，环比下降20.0%，同比下降11.1%，同比增速较上周下降35.1 个百分点。
　　一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-32.3%、-12.3%、-10.2%，同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6%，一、二、三四线城市同比增速分别下降30.4、38.9、35.9 个百分点。
　　新房库存面积环比上涨、同比下降；去化周期同环比均上涨。截至第15 周末，13 城新房库存面积7639.8 万平，环比增速为8.4%，同比增速为-1.3%；去化周期21.7 个月，环比上升1.7 个月，同比上升2.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、20.1、55.2 个月，一线城市环比下降0.1 个月，二、三四线城市环比分别上升0.3、21.0 个月，一、三四线城市同比分别下降1.1、1.2个月，二线城市同比上升6.0 个月。
　　土地市场成交量环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第14 周百城全类型成交土地规划建面为1105.6 万平，环比上升0.4%，同比下降32.4%；成交总价为185.4 亿元，环比下降22.6%，同比下降48.4%；楼面均价1677.1 元/平，环比下降23.0%，同比下降23.6%；土地溢价率为9.3%，环比上升6.8 个百分点，同比上升6.6 个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第15 周房地产行业国内债券总发行量为123.5 亿元，环比上升278.8%，同比下降41.8%。总偿还量为119.7 亿元，环比下降17.7%，同比上升4.5%；净融资额为3.8 亿元。
　　板块相对收益有所上升。第15 周房地产行业绝对收益为4.0%，较上周上升9.4pct，相对收益（相对沪深300）为-0.4%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE 为29.37X，较上周上涨0.16X。
　　政策
　　工商银行上海市分行为上海奉贤发展(集团)发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾亿6 元。上海今年以来相关工作不断推进。2 月2 日上海三区（浦东新区、静安区、徐汇区）试点启动二手房收购用于保租房，目前正处于房屋登记阶段，根据财联社报道，相关涉及房源已超过三百多套。3 月31 日，上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约。这都标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。
　　投资建议
　　我们认为，从2026 年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注4 月的政治局会议相关表述以及5 月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年4 季度市场对27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：
　　保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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