房地产行业：对近期房地产政策的点评：政策组合利好齐发 地产止跌回稳可期

　　事件：9 月26 日，中共中央政治局召开会议（以下简称“政治局会议”），分析研究当前经济形势和经济工作。9 月29 日，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；9 月29-30 日，一线城市进一步优化房地产政策。
　　点评：房地产政策利好齐发，一线城市住房政策持续优化，房地产止跌回稳可期。
　　1、9 月24 日，国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况，人民银行会同金融监管总局出台了五项房地产金融新政策，我们在前期报告《进一步降低二套购房门槛，加大保障房收储支持——对9 月24 日金融支持经济高质量发展房地产相关政策的点评》中提出“此次房地产政策定位精准，有效回应了市场关切，政策效果可期……五项房地产金融新政策有望进一步降低居民购房门槛，进一步支持保障房和存量土地收购”。
　　2、9 月26 日，政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地……抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
　　此次政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的全新表述，是继2023年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化、2024 年4 月政治局会议提出研究消化存量房产之后的又一次重要政策表态，为后续各地方政府“因城施策”进一步出台有针对性的地方性政策提供了决策基础，促进当地楼市止跌回稳；同时明确“商品房建设严控增量、优化存量、提高质量”，落实从“有没有”到“好不好”的高质量发展导向，逐步缓解房地产市场供需矛盾。
　　3、9 月29 日，市场利率定价自律机制发布倡议“各商业银行原则上应于2024年10 月31 日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR 基础上加点幅度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）”等内容。各商业银行迅速响应，四大行表示将于10 月12 日前发布存量按揭利率下调的实施细则；9 月29-30 日，北上广深均“因城施策”发布了进一步优化房地产调控的针对性细化政策，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了优化调整，进一步降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求，其中广州全面放开了楼市限购（内容详见附录）。
　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出3000 亿保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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