深度*行业*房地产行业第8周周报(2月17日-2月23日)：节后第一周成交同比大幅下降；超5000个项目进入“白名单” 房企融资环境有望改善

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大（上周由于正值春节期间，故环比增幅较大）。新房成交面积为155.3 万平，环比上涨1207.5%，同比下降70.6%，同比降幅较6、7 周扩大了2.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4943.3%、3927.7%、564.4%，同比增速分别为-69.2%、-74.4%、-64.0%，一线城市同比降幅较6、7 周扩大1.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了7.9、17.5 个百分点。
　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄（上周由于正值春节期间，故环比增幅较大）。18 个城市成交面积为121.1 万平，环比上涨35832.7%，同比下降49.2%，同比降幅较6、7 周缩小了24.1 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为11505.1%、403313.3%、19297.7%，同比增速分别为-49.3%、-50.2%、-45.9%，同比降幅较6、7 周分别缩小了28.3、22.6、22.2 个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为9920万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3%；去化周期为19.7 个月，环比提升1.6 个月，同比提升4.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.8、17.4、72.5 个月，环比分别提升1.7、1.4、0.6 个月，一线城市同比减少1.5 个月，二、三四线城市同比分别提升5.8、44.4 个月。
　　土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为422.0万平，环比下降68.8%，同比下降89.3%；成交土地总价为13.2 亿元，环比下降89.9%，同比下降96.6%；楼面均价314 元/平，环比下降67.6%，同比下降68.1%；土地溢价率为0.2%，环比下降2.2 个百分点，同比下降1.2 个百分点。
　　本周房企国内债券偿还规模同环比均上升。第8 周房地产行业国内债券总发行量为84.9 亿元。总偿还量为132.2 亿元，同比上升243.2% （前值：-0.7% ） ；净融资额为-47.3 亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.5%，较上周上升3.5pct，房地产行业相对收益为0.8%，较上周上升5.6pct。房地产板块PE 为10.43X，较上周上升0.29X。
　　北上资金对银行、食品饮料、非银金融等加仓金额较大，分别为83.40，60.73，34,31亿元。对房地产的持股占比变化为-0.71%（上周为-0.74%），净买入0.08 亿元（上周净买入0.23 亿元）。
　　政策
　　2 月20 日，5 年期LPR 下调25BP 至3.95%，出现2019 年以来最大单月降幅，受此带动，房贷利率进一步下行。根据贝壳研究院，2 月百城首套、二套房平均房贷利率分别为3.59%、4.16%，均较1 月下降25BP，同比分别回落45、75BP，整体房贷利率已经处于历史较低水平，银行平均放款周期为18 天，较1 月缩短3 天，为2019 年以来最快放款速度；2 月本月除北京城六区外，百城中所有城市首套房贷利率均低于4%，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。
　　多地积极推进房地产融资协调机制落地工作。根据住建部，截至2 月20 日，已有29个省份214 个城市建立协调机制，并将项目“白名单”推送给商业银行，共涉及项目5349个；已有57 个城市162 个项目获得银行融资共294.3 亿元，较春节假期前增加113 亿元；另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236 亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。
　　投资建议
　　近期供需端政策对整体房地产行业信心的重塑和预期回升起到了一定的积极作用，短期有望带动板块估值修复。行业政策风口下，当前估值较低、经营基本面较好、重仓高能级城市、受益于行业格局优化的央国企，以及拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企价值凸显。此外，稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于近期更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：
　　保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：
　　金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：
　　中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。