房地产开发行业周报：本周新房成交同比-44.9% 4月政治局会议如何展望？

　　核心城市或将延续宽松进程，临近4 月底大会密切关注中央表述。地方政策面，目前仍处于2023 年7 月政治局会议定调房地产后的核心城市逐步宽松的进程中。未来可能落地的政策包括：核心城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等。中央层面，4 月底中央政治局会议临近，我们预计政策基调将重点围绕保交楼（城市房地产融资协调机制）、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面。鉴于目前行业下行态势，不排除针对地产需求端相对超预期的表述。我们认为，当前地产供给侧、需求侧、融资侧、保交楼压力仍然存在，我们认为需要更大更完善的一系列政策落地。
　　5 年期以上LPR 维持不变。本周成都全面退出限购，南京推出“购房落户”政策。据央行，4 月22 日5 年期以上LPR 为3.95%，较上月维持不变。本周成都全面退出限购，全市范围内住房交易不再审核购房资格；同时全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。本周南京进一步放松落户条件，推出“购房落户”政策。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300 指数1.89 个百分点，在31 个申万一级行业排名第8 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为210.8万平方米，环比提升21.4%，同比下降44.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.3 万方，环比33.6%，同比-32.8%；样本二线城市为99.7 万方，环比12.1%，同比-49.4%；样本三线城市为47.7 万方，环比28.2%，同比-47.6%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计133.7 万方，环比下降4.0%，同比下降19.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.1 万方，环比-6.8%；样本二线城市为71.0 万方，环比-1.5%；样本三线城市为26.6 万方，环比-6.2%。
　　信用债：本周共发行房企信用债18只，环比增加8只；发行规模共计159.52亿元，环比增加83.52 亿元，总偿还量147.6 亿元，环比增加56.96 亿元，净融资额为11.92 亿元，环比增加26.56 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据及一般公司债（32.7%、29.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年及3-5 年（37.6%、34.6%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。
　　2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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