房地产行业点评：政治局会议提“去库存” 地产股底部基本明确

事件
2024 年4 月30 日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
点评
中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023 年7 月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。在房地产行业过去20 余年的发展中，中央与之类似的提法是在2015 年12 月的“要化解房地产库存”和2016 年4 月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。
优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。在“保障房+商品房”的新发展模式中，“人、房、地、钱”联动新机制的建立是重点，对此市场供给也发生调整，2024 年3 月深圳取消70/90 政策，提升商品房项目改善性产品的占比；4 月成都新政中提出对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应。在存量房方面，据中房报统计目前已有近50 城表态支持“以旧换新”，地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。
坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。在本轮地产周期中，各地自2022 年起开始优化房地产调控措施，目前除海南省外，全国楼市仅剩北上广深四大一线城市及杭州（仅新房）、天津（核心区120 平以下）、西安等核心区域仍维持限购政策，未来调控持续放松、限制性措施取消是大趋势。而针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目等）限购等方面落地，如4 月30 日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。
全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2021 年下半年至今房地产行业深度回调，全国新开工和土地成交面积回调至2007 年水平，销售额和开发投资额回调至2016-17 年水平。2024 年1-4 月百强房企销售额同比下滑49%，4 月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008 年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010 年11 月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009 年1月。目前A 股房地产板块PB 估值仅0.63 倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。
投资建议
政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，预计将对行业产生重大影响，虽然基本面短期难快速复苏，但优质房企的股价或将率先反应市场预期的好转。首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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