中央政治局会议房地产最新表述点评：首提消化存量与优化增量 房地产行业迎重大政策利好

核心观点
4 月30 日政治局召开会议，其中涉及房地产部分，首次提及要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。结合近期自然资源部的发文，要求商品住宅去化周期超过36 个月的城市，应暂停宅地出让。均有助于在供需两侧齐发力，缓解去化压力，推动行业高质量发展。同时会议强调压实政府、企业及金融机构责任，有助于加速因城施策的优化及房贷利率下行。各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。
事件：
2024 年4 月30 日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
2024 年4 月29 日，自然资源部发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》提出，商品住宅去化周期超过36 个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。
简评
限制土地供应及首次提及消化存量房产，供需两侧双管齐下，缓解当前较大库存去化压力，多地已探索推动“以旧换新”。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。根据统计局数据，截至2024 年2 月末，商品住宅待售库存面积达4.1 亿平，同比提升23.9%，创2017 年初以来新高；根据克而瑞统计，截至2024 年3 月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3 个月，其中有41 个城市的去化周期超过36 个月。自然资源部的新政要求商品住宅去化周期超过36 个月的城市，应暂停宅地出让，有助于在供给侧缓解去化压力。同时近期郑州、长沙、南京等多个重点城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”，包括了地方国资平台收购居民二手房，售房款用于购买新房等形式。但当前各地的政策均处在探索阶段，配套资金、统筹方式等相关细则仍有待完善。本次政治局会议首次提出了“统筹研究消化存量房产的政策措施”，将有助于各地盘活存量成熟模式的形成，推动一、二手置换链条的通畅，促进房地产行业新发展模式的构建及高质量发展。
供给侧优化增量住房，更好满足市场改善性需求。由于过去“限墅令”及“70/90”等政策的限制，众多核心城市主城区的改善型产品供给受限。会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”。有助于在供给侧推动各地进一步放宽地价限制、产品限制等相关政策，推动高品质住宅的入市，满足市场多样化的改善性需求。
压实政府、企业及金融机构责任，加速推动政策优化及房贷利率下行。会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”。预计本次政治局会议将加快核心城市的调整政策优化，推动各地的“保交付”工作，缓释交付风险。同时会议提出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”，结合近期南昌、青岛、东莞等多地阶段性取消首房个贷利率下限，我们预计后续房贷利率仍有一定下行空间，有助于降低居民住房购置成本，稳定市场需求，实现供需再平衡。
各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13 年优化住房限购政策，对五环外增加1 套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120 平以上新房限购等。预计在新的政策基调下，未来将形成一线城市的房地产调控政策渐进式优化、二线城市全面取消限购的政策调控格局。
投资建议：重点推荐 A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、龙湖集团。二手房龙头重点推荐贝壳-W。超大特大城市城中村改造过程中，相关地方国企将优先受益，重点推荐：越秀地产、城建发展、天健集团。
风险分析
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。