房地产行业动态点评：再迎降息 稳市场的关键

　　再迎降息，稳市场的关键
　　22 日，央行公布1 年期LPR 为3.35%，5 年期以上LPR 为3.85%，均较前值下调10bp。同时，7 天逆回购操作利率同样下调10bp 至1.7%。继2月的调整，本次为年内第二次降息，体现监管层稳经济、稳市场的坚定决心。
　　517 新政以来，重点城市首套及二套房贷利率均进入3.0 区间，本次降息有望进一步推动房贷利率下行。我们认为优化居民现金流是购房预期改善的必要条件，而利率调整对此具有重大意义。随着监管层对房地产支持力度的强化，叠加降息落地，我们期待政策引导核心城市率先企稳，进而推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。
　　年内5 年期以上利率下调35bp，有望进一步改善居民现金流以修复预期今年以来5 年期以上LPR 合计下调35bp。尽管517 新政取消了房贷利率政策下限，但LPR 作为基础性参考利率，对房贷利率的走势依然有指引作用。
　　根据贝壳数据， 6 月，50 城首套/二套房贷利率已降至3.40%/3.82%，较年内首次降息前（1 月）分别下降44/59bp，一线城市尤为显著，北上深广首套利率分别为3.5%/3.5%/3.5%/3.4%，二套为3.7%/3.7%/3.9%/3.8%，2月以来，一线城市首套/二套房贷利率平均降幅高达65/76bp，积极的房贷利率调整是近期一线城市市场表现占优的主要因素之一。随着LPR 的再度下降，有望进一步降低房贷利率，切实改善居民现金流以修复市场预期。
　　房地产销售市场仍在筑底，亟需政策再发力
　　基本面角度，新房仍在筑底阶段，但二手房市场表现尚佳。7 月1-19 日，54 城新房销售面积同比-17%（6 月-21%），其中一线-5%，二线-19%，三线-25%。26 城二手房成交面积同比+37%（6 月+13%），其中一线+77%，二线+26%，三线+43%。二手房的大幅增长主要有两方面原因——低基数效应以及进一步以价换量的策略。值得关注的积极因素在于高能级城市，不仅成交量相对表现突出，同时出现房价触底信号。根据贝壳数据，6 月一线城市二手房价折价幅度由5 月的15.7%收窄至14.6%，7、8 月份进入传统淡季，需要关注后续政策是否有发力空间。
　　一揽子政策持续发力，为板块提供估值修复空间今年以来政策扶持力度持续加码，从政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例，再到二度降息，政策空间持续打开有望推动需求释放，进而推动市场修复。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企，重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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