房地产行业动态跟踪：支持地产税收政策正式落地

投资要点：
事件：
11 月13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确支持房地产市场发展的税收优惠政策，主要涉及契税、增值税、土地增值税3 大税种。
加大住房交易环节契税征收优惠力度
契税为居民端购买新房或二手房时缴纳的税种。本次新政中契税缴纳的面积划分节点有所提升。新政前，90 平及以下契税1%；90 平以上1.5%（首套）/2%（二套）。新政后，140 平及以下契税1%，140平以上1.5%（首套）/2%（二套），一线城市不再区别对待。
我们认为，契税征收优化有利于降低购房者新房与二手房置业成本，且将推进一线城市、改善型住房需求。
明确与取消普宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠? 增值税为居民端售卖二手房时缴纳的税种。新政前，北/上/广/深购买满2 年的普通住宅出售免征增值税，购买满2 年的非普通住宅按照买卖差额征收5%的增值税。新政后，在取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市（目前仅北京取消普宅标准，深、沪为放宽普宅划分），出售购买满2 年的非普通住宅免征增值税。
土地增值税为对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税种，目前仅有开发商缴纳，采用预缴制度，其中建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。新政后，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。
我们认为，增值税标准的放宽，有利于一线城市二手房卖家降低交易成本，土增税税率的降低有利于缓解房企开发过程中的流动性风险，稳定企业端预期。
调整住房交易相关三大税种，一二手房交易、居民/企业端均受益本次税收政策分别调整契税/增值税/土地增值税，其中契税优化有利于居民端一/二手房买方成本优化，增值税政策有利于居民端卖方二手房销售成本降低，土增税政策有利于企业端流动性风险降低，本轮新政使得新房/二手房交易、居民/企业端均受益。
投资建议
我们认为，本次新政为11 月8 日人大常委会决议中提及的“房地产市场健康发展的相关税收政策”的细则的落地，后续上海、深圳、广州预计取消普通住宅标准，其他增量财政政策也将陆续落地，建议关注相关政策细则落地的政策博弈机会。未来伴随增量政策落地传导，二手房价企稳，需求端逐步复苏，带来从核心城市房价出发的房价复苏，进而推动销售规模复苏，供给端流动性改善，拿地推盘复苏的正向循环。个股方面，建议关注困境反转房企【金地集团】、【新城控股】；强者恒强的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】；建议关注经营多元稳健的地方国企【浦东金桥】、【外高桥】。
风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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