房地产行业动态点评：财税优惠如期落地 供需两端同步发力

　　财税新政利好改善型需求、减轻房企现金流压力11 月13 日，财政部、税务总局、住建部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对10 月12 日财政部在国新办发布会上提出的“及时优化完善房地产相关税收政策”进行落地。《公告》提升契税优惠面积标准、降低土地增值税预征率、对于一线城市满2 年的非普宅免征增值税，总体上利好改善型需求的释放，尤其是一线城市的改善型需求，同时也减轻了房企在项目建设阶段的现金流压力。
　　契税优惠覆盖面广，更利好一线城市改善型需求《公告》指出，个人购买家庭唯一住房，140 平及以下契税税率1%、140平以上1.5%；二套住房，140 平及以下1%、140 平以上2%。此前，契税优惠面积标准为90 平，且北上广深二套住房税率一律为3%。新政后，购买首套90-140 平的购房者，契税税率能够降低0.5pct；二套的购房者，一线城市能够降低1pct（140 平以上）或2pct（140 平及以下），非一线城市（90-140 平）能够降低1pct。根据中指院的数据，2024 年1-5 月一线/二线/三线代表城市90-144 平住宅销售套数占比分别为59%/69%/77%，因此本次契税优惠覆盖面较广。但考虑到部分二三线城市此前已出台契税补贴政策，我们认为本次调整相对更利好一线城市改善型需求。
　　落地土地增值税优惠政策，减轻房企现金流压力目前我国房企在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，需要按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《公告》指出，纳税人建造普通标准住宅出售的免征标准（增值额未超过扣除项目金额20%）不变，但下调预征率下限0.5pct，调整后东部/中部和东北/西部地区预征率下限分别为1.5%/1%/0.5%，并给各地留下因城施策的调整空间。根据财政部的数据，23 年我国土地增值税收入为5294 亿元，我们认为调低土地增值税预征率下限有利于减轻房企在项目建设阶段的现金流压力。
　　落地增值税优惠政策，大幅减轻一线城市改善型购房者的税负压力《公告》指出，北上广深凡取消普宅标准的，与全国其它地区适用统一的增值税政策，即出售2 年以上住房免征增值税。实际上，北上广深在9 月底的新一轮放松中，已将增值税减免年限从5 年降低至2 年，北京/上海已分别“预告”将适时/及时取消普宅标准。此前北上广深非普宅即便满2 年（或在9 月底政策调整之前满5 年），仍需按照买卖差价征收5%的增值税，新政落地后将大幅减轻一线城市改善型购房者的税负压力。
　　投资建议
　　我们继续看好政策“组合拳”推动行业“止跌回稳”和估值修复，重点推荐在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。
　　风险提示：房地产政策波动风险，房地产下行风险，部分房企经营风险。
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