房地产及物管行业25年第3周周报：成交热度有所回落 城改推进提速

　　核心观点：
　　本周政策情况：城改专项借款推进较快，城改政策扩围开始落地。本周国开行披露，24 年新增城中村改造专项借款3817 亿元，支持了北京、广州等城市723 个城中村改造项目，城改专项借款落地进度较快。
　　地方政策方面，各地持续推进城中村改造，城改支持政策扩围后常州等非35 城城市也开始加快推进城改。
　　本周基本面情况：推盘下滑，成交热度有所回落。据Wind 及克尔瑞，本周51 城新房成交面积373.60 万方，环比下降5.1%，同比上升10.8%，新房成交热度较稳定。二手房方面，本周12 城网签口径成交191.49 万方，环比下降5.3%，同比上升35.9%，73 城认购口径日均成交2125 套，环比下降8.2%，同比增长6.3%，二手房成交热度边际下行，与往年同期比仍维持高位。本周10 城商品房推盘108.5 万方，环比下降18.1%，同比下降15.2%，推盘规模下滑。
　　本周土地情况：低基数带动下年初出让金同比正增长。据中指院数据，25 年1 月前16 天中指院300 城商住土地出让金同比上升9.3%，一线、二线、三四线城市累计出让金同比分别上升34.5%、下降23.3%、上升9.3%。
　　开发板块观点：新政影响基本结束，全国供需规模仍处下行通道。根据Wind 数据，本周新房网签规模进一步回落，规模降至9 月初水平，二手房网签规模虽也有下滑，但绝对规模仍较高，低于新政后周均规模10%，但高出7-8 月周均规模40%，春节前开发商推盘规模季节性下降，来访、认购、网签规模也相应收缩。前端指标来看，本周二手房来访、认购环比进一步下降，降幅均在10%左右，基本回归9 月中旬水平，此外近两周二手新增挂牌量大幅下降，市场逐渐进入节前淡季。全国数据来看，24 年房地产销售、到位资金同比均下降17%，行业供需两端流入资金连续三年持续收缩，行业规模及信用所面临压力仍在加大，供给端开工、施工、投资规模相应下行，行业实物工作量缺口并未得到补充，对经济下行拖累压力依然存在。9 月末新政对市场影响基本结束，春节后市场修复及整体经济稳定需要政策的进一步支持，关注节后政策的落地节奏、力度及基本面反馈。
　　物业板块观点：板块行情回升。据Wind 数据，本周恒生指数上涨2.7%，物业板块平均上涨2.6%，其中龙头央国企上涨1.8%，龙头未违约民企下降1.5%，龙头违约民企上涨0.7%，物业板块整体PE6.6x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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