2025W9房地产周报：如何解读政治局会议的楼市定调？

本周观点：如何解读政治局会议的楼市定调？
中央政治局会议重申稳住楼市，楼市或将进入新一轮政策释放周期。①广东已批量推进土地收储，后续“退地”相关动作有望在全国范围内加速落地。
②随着“加力实施城中村改造”的提出，加上专项债的加持，新一轮城中村改造正在提速，将释放可观的刚性需求。一线城市政策优化空间较大：③除了广州外三个一线城市现行限购调整空间较大；④一线城市二套房首付比仍具下调空间；⑤广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。此外开年楼市表现优异，局部小阳春可期。核心城市二手房量价齐升，百强房企新房销售延续止跌企稳态势。在供给的持续优化之下，一线城市库存去化周期由高点22.6 月，快速回落至24 年底的19.7 月；强二线城市平均库存去化周期由高点18.8 月快速回落至24 年底的16.3 月，去库存成效显著，楼市整体止跌回稳趋势在政策的持续加持下有望再巩固。
股票市场与信用债：A 股和港股均跑赢大盘
本周A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.22%和3.89%，分别跑赢大盘4.45pct/跑赢大盘6.18pct。本周地产信用债发行62.10 亿元，净融资额-53.61 亿元。截至2025 年2 月28 日，地产信用债累计发行519.22亿元，净融资额23.51 亿元，去年同期为-29.16 亿元。
REITs 市场：本周REITs 指数涨跌幅为-3.08%%本周REITs 指数涨跌幅为-3.08%。本周产权型REITs 指数收于121.25 点,涨跌幅为-3.17%;本周特许经营权型REITs 指数收于118.15 点,涨跌幅为-2.98%;近一个月，REITs 指数跑输沪深300 指数1.72pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs 为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为1.03%。本周REITs成交额为25.82 亿元，环比-6.15%。
本周新房成交滚动四周同比上升、累计同比下降本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别+3.96%/+82.04%，累计同比分别-8.65%/+31.79%。新房端，45 城商品房共计成交308 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+72.03%、+9.42%、-47.96%。
100 大中城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比上升本周百城供应和成交建面环比-46.06%/-36.49%，溢价率+18.38%，一线供应和成交建面环比-42.28%/+22.49%，溢价率+26.18%，二线供应和成交建面环比-40.51%/-33.30%，溢价率+13.29%。
投资建议：政治局会议重申稳住楼市，开年小阳春表现优异，供需结构持续优化，止跌回稳趋势在政策的持续加持下有望再巩固。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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