房地产行业：房地产基本面走弱 重新期待政策窗口

　　博弈窗口再度开启。2025 年以来，新房市场通过“好房子”政策取得部分楼盘热销，但是旧库存的去化仍不够理想；二手房方面，通过以价换量，取得不俗的“小阳春”交易量，但是房价自去年Q4 以来基本上维持持续回落态势。5 月以来，二手房价环比下行速度加快，二手交易量自4 月开始也出现明显回落。统计局5 月70 城新建商品住宅价格环比下降0.22%、同比下降4.08%。可以说数据已经进入全面回落阶段，房地产刺激政策的必要性提高。
　　考虑到过去N 轮房地产政策带来的股价波动规律，基本面全面走弱，股价接近新低的时候是适合介入的时机，地产股的右侧比左侧更加难以操作。
　　因此我们认为此刻房地产政策的博弈窗口实际上已经开启。
　　具体事件评述：
　　住房公积金政策有望优化，对于房地产市场交易及信心的提振可能超预期。
　　近期，市场关于住房公积金的使用及其对房地产行业的影响讨论热度颇高。一直以来，公积金贷款相对商业贷款额度限制较多、流程复杂、使用范围更小，这也是公积金贷款余额占缴存余额比例不够高的原因之一。根据《全国住房公积金2024 年年度报告》，2024 年度，公积金缴存额为3.6 万亿，而贷款发放仅1.3 万亿；截至2024 年末，公积金缴存余额达10.9 万亿，贷款余额为8.1 万亿。2025 年以来，多地密集调整优化住房公积金政策，不少城市都将提高住房公积金贷款额度、降低首付比例、支持灵活就业人员、支持异地购房作为政策优化等重要内容。但是，该类公积金优化政策均属于常规手段，对于提升公积金贷款率的边际效用较为有限。在商贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能实现超预期松绑，公积金池剩余资金或可撬动房地产市场加速企稳回升。
　　本周行情回顾：
　　第25 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300 指数报收3846.6，周度涨幅为-0.5%；创业板指数报收2009.9，周度涨幅-1.7%；房地产指数(申万)报收2110.8，周度涨幅为-1.9%。
　　本周要闻回顾：
　　湖南怀化发布2025 年住房计划，房票安置与现房销售试点并行。山东淄博发布优化部分住房公积金贷款政策，夫妻最高可贷100 万元。西安出台楼市新政，降首付利率并允许公积金支付首付款。长沙调整住房公积金业务政策：放宽贷款条件、提高贷款额度。江苏出台住宅品质提升行动方案，2027 年前质量投诉目标降30%。武汉调整优化落户政策公开征集意见，放宽买房落户条件。深圳发布城市更新新规，明确配建的出售型保障房可按比例调整为商品房。
　　市场销售情况：
　　第25 周新房销量较第24 周增加，二手房销售量较第24 周增加。第25 周44 大城市新房销售为1.8 万套，较第24 周增加8.2%；21 大城市二手房销售2.0 万套，较第24 周增加1.8%。库存量较第24 周减少，库销比较第24 周增加。截至第25 周，18 大城市库存为85.7 万套，较第24 周减少0.2 万套；库销比为22.0 个月，较第24 周增加0.5 个月。
　　兼顾政策博弈的股价弹性和公司的财务安全性，推荐：金地集团(600383，增持)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、贝壳-W(02423，买入)、华润万象生活(01209，买入)；建议关注：新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、华润置地(01109，未评级)。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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