房地产行业周专题：惜售如何带来房价止跌回升？

　　成交超预期：二手房量增价稳，市场活跃度显著修复
　　2026 年年初以来，核心城市房地产市场延续2025 年年末的成交热度。二手房市场表现尤为明显，截至2026 年1 月29 日，重点19 城成交量同比增长14.1%，若考虑基数效应，实际热度已处于近五年最高水平。与过往依靠政策强刺激不同，本轮复苏是在政策环境相对稳定的背景下发生的，体现为挂牌量回落与成交量上升的背离，新增挂牌及存量挂牌均出现收缩。价格层面，虽然2025 年成交均价呈下行态势，但2026 年1 月议价空间已收窄至8.2%，且成交价边际回升。
　　前瞻指标显示，一线城市二手房套均关注人数及浏览次数持续攀升，表明在经历了充分的价格调整后，市场观望情绪消退，实质性购房需求正在加速入场。
　　供给侧重构：新房慢周转，二手惜售带动房价止跌
　　年初以来的核心城市房价企稳的核心主要来自供应端。首先，随着2020-2023 年新房集中交付期的结束，次新房对二手市场的冲击显著减弱，且一、二手价差倒挂消失导致套利空间归零，业主心态由抛售转向惜售。其次，限价解除后，好房子政策导向下，高周转薄利多销的经营思路逐渐向慢周转转变。土地市场进入“量缩价涨”阶段，2025年一线城市宅地成交溢价率升至10.5%，地价上涨倒逼房企转向“高房价、慢周转”策略，新房批准预售面积的大幅下降（同比降10.5%）进一步加剧了供应收缩。这种供应端的双重关闸——二手房东惜售与开发商慢周转，从供应层面逐渐构筑了房价的地步。
　　消费性回归：供应冲击消退，价格重新平衡供需
　　随着新房及二手房供应层面向惜售转变，价格机制正在有效调节供需平衡，市场需求出现显著的自然复苏迹象。经过前期的调整，核心城市资产的消费属性与投资价值重新匹配：一方面，房价收入比回归合理区间，如北京、上海分别自高点56.9 及60.6 降至31.4 和33.3，居民购房压力大幅缓解；另一方面，租金回报率稳步修复，一线城市核心区租金收益率普遍回升至1.5%-1.9%水平，持有价值凸显。在供应持续收缩与内生消费需求复苏的共同作用下，房地产市场尤其是二手房价格，止跌企稳的路径逐渐清晰。
　　我们认为，惜售的出现代表着核心城市房价下行的压力已经逐渐缓解，随着供需关系的持续改善，房价从二手房市场企稳向次新房及新房传递的路径将持续演绎。
　　风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧
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