深度*行业*房地产行业第12周周报：新房成交同比由正转负 二手房成交同比降幅收窄；上海商业用房购房最低首付比例降至30%

　　新房、二手房成交面积环比涨幅均收窄，新房同比由正转负、二手房同比降幅收窄；新房库存面积同环比均上涨；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。第12 周47 城新房成交面积312.6 万平，环比上升0.6%，同比下降15.2%，同比增速较上周下降21.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-0.1%、26.5%、-17.3%，同比增速分别为-17.7%、-8.6%、-20.3%，一线城市同比降幅较上周扩大13.7 个百分点，二线城市同比降幅收窄5.9 个百分点，三四线城市同比增速下降52.4 个百分点。
　　二手房成交面积环比涨幅收窄，同比较上周降幅收窄。第12 周23 城二手房成交面积270.7万平，环比上升9.6%，同比下降6.7%，同比降幅较上周收窄6.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为8.1%、11.5%、8.2%，同比增速分别为-2.5%、-12.4%、-0.2%，同比降幅分别收窄了3.2、9.5、4.1 个百分点。
　　新房库存面积同环比均上涨;去化周期同环比均上涨。截至第12 周末，13 城新房库存面积7995.0 万平，环比增速为0.1%，同比增速为1.0%；去化周期26.0 个月，环比上升0.2 个月，同比提升6.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.3、24.0、65.0 个月，一、二线城市环比分别上升0.1、0.9 个月，三四线城市环比下降2.3 个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.1、8.6、12.0 个月。
　　土地市场环比量跌价涨，同比量价齐涨；溢价率环比上涨，同比下降。第11 周百城全类型成交土地规划建面为1163.9 万平，环比下降16.1%，同比上升45.2%；成交总价200.4 亿元，环比下降13.5%，同比上升59.7%；楼面均价1722 元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0%；土地溢价率为2.8%，环比上升1.5 个百分点，同比下降1.2 个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均下降。第12 周房地产行业国内债券总发行量83.6 元，环比下降39.4%，同比下降18.6%。总偿还量为160.6 亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1%；净融资额为-77.0 亿元。
　　板块相对收益有所下降。第12 周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7pct，相对收益（相对沪深300）为-2.0%，较上周下降1.3pct。房地产板块PE 为29.38X，较上周上涨3.82X。
　　本周统计局公布70 城房价及房地产行业核心指标数据。1）房价：70 城房价环比跌幅收窄。
　　2 月70 大中城市新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下跌0.4%，环比降幅均较1 月收窄0.1 个百分点。不过新房、二手房房价已分别持续下跌了33、34 个月，此次收窄能否持续需紧密观察。2）销售： 26 年1-2 月全国商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较25 年12 月收窄了2.1 个百分点，同比降幅虽然从25 年11 月以来持续收窄，但当前降幅仍然较大，仍需要关注3-4 月的楼市成交情况。3）投资：房地产投资同比降幅收窄，主要是因为施工建安投资有所修复。26 年1-2 月开发投资金额同比下降11.1%，降幅较25 年12 月收窄了24.7 个百分点。4）新开工：新开工面积同比降幅小幅扩大。26 年1-2 月新开工面积同比下降23.1%，降幅较25 年12 月扩大3.7 个百分点，从绝对值来看，处于2003 年以来同期最低水平。5）竣工：26 年1-2 月竣工面积同比下降27.9%，降幅较25 年12 月扩大了9.6个百分点，从绝对量来看，处于2011 年以来同期的最低水平。
　　政策
　　3 月16 日起，上海调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%降至30%。
　　今年1 月，央行等发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，同时要求各地在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。此后内蒙古、四川、山东、广东、吉林、重庆等多地陆续发文，将商业用房首付比例调整为30%。此次上海的政策同样是此前央行政策的落实。
　　投资建议
　　我们认为，从2026 年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会的较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注4 月的政治局会议相关表述以及5 月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说，部分房企在2025 年计提减值相对较多，2026 年可能筑底，因此2027 年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年4 季度市场对27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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