关联交易频繁复杂 营收占比超过三成

根据招股书，碧桂园物业接管的物业多数也来自于母公司碧桂园集团开发的地产项目，双方之间关联交易频繁而复杂，主要包括向关联房地产开发企业提供物业管理服务和协销服务，获得相应的物业管理服务收入和协销服务收入，同时与关联方存在物业服务费权益安排，以及向关联方采购商品，接受关联方劳务和接受关联方租赁服务等。

报告期内，碧桂园物业营业收入主要来自物业管理服务收入、社区增值服务收入、协销服务收入三部分，其中，物业管理服务收入占公司营业收入的比例分别为 90.30%、85.71%、82.97%和 82.00%。

数据显示，截至2017年上半年，碧桂园物业的收费管理面积为10737.33万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为9400.32万平方米，占总收费管理面积的87.55%，造成公司关联交易金额庞大。

然而，碧桂园物业解释称，报告期内，公司收费管理面积虽有承接自碧桂园集团的部分，但其收入并非来源于碧桂园集团，不构成关联交易。

此外，碧桂园物业从关联方获取的物业服务费权益安排也是非常巨大。

据介绍，部分房地产开发企业在销售物业时约定业主支付物业购买款项可以同时获得物业及一定金额的物业服务费用权益，在该等业主获得本公司对其特定的物业单元提供物业管理服务而需支付的物业服务费由房地产开发企业向本公司支付。

数据显示，报告期内，公司收到关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为25033.99万元、41411.20万元、44215.94万元、23553.72万元，占当期营业收入的比例分别为20.74%、24.76%、18.75%、16.65%。

同时，据招股说明书披露，碧桂园物业还为关联房地产开发公司提供销售案场的方案设计、人员培训和现场管理等协销服务。2014 年 - 2017 年上半年，公司为关联方提供协销 服务的收入分别高达 4567.85 万元、10540.60 万元、18296.52 万元、12218.78 万元，占当期营业收入的比例分别为3.78%、6.3%、7.76%、8.64%。

除此之外，2014年 - 2017年上半年，碧桂园物业向关联房地产开发企业收取的空置物业服务费收入就分别为7027.23万元、9159.11万元、20405.96万元、9824.05万元，占当期营业收入的比例分别为5.82%、5.48%、8.65%、6.94%。

综上，2014年 - 2017年上半年，碧桂园物业在物业服务权益安排、协销服务、提供劳务方面，从关联企业分别实现了3.66亿元、6.11亿元、8.29亿元、4.56亿元，这部分关联交易占营业收入的比例分别高达30.34%、36.54%、35.16%、32.23%。

公司治理状况频出 近三年受到80起行政处罚

据招股说明书披露，报告期内，碧桂园物业及其控股子公司受到过多起行政处罚，从侧面证实碧桂园在公司治理上存在问题。

据统计，2014年至今，碧桂园物业涉及税务部门行政处罚就高达44起，平均每个月都被处罚，罚原因主要包括逾期办理税务变更登记、逾期申报纳税、发票遗失或未按发票管理规定操作等，罚金从40元至5000 元不等，合计2.8万元。

除税务部门开出的罚单，碧桂园物业同样受到非税务部门的行政处罚。自2014年至今，碧桂园物业及分公司受到36次非税务部门行政处罚。

其中，2017年8月7日，文昌分公司因“未按时整改水质问题”，被文昌市生态环境保护局罚款20.13万元。除此之外，还因为“违规收取门禁卡费用”、“火灾自动报警系统存在大量故障”、“使用未经年检的电梯”等问题被处罚。

此外，碧桂园物业目前仍有未决诉讼在身。

招股书显示，截至2017年6月30日，碧桂园物业作为原告的诉讼标的金额在10万元以上的未决诉讼共计5起，诉讼标的金额58.62万元；碧桂园物业公司作为被告的未决诉讼共计14起，诉讼标的金额为227.43万元。

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