尽管地产指数与大盘1月6日同步见底 ，但是地产股四大金刚“招金万保”早在去年10月份就开始拒绝下跌。

    其实地产股领先于大盘“见顶见底”不只出现在近两年。2007年10月16日大盘见历史高点6124.点时，房地产指数已经先于大盘一个月于9月4日见6460.48高位。同样大盘于2008年10月28日见大底1664.点，而“招保万金”已于9月18日见底。2010年4月16日大盘开始向下调整。而房地产指数于4月6日就开始调整。

    其实解释这种现象并不困难，因为房地产是对于货币政策最为敏感的行业之一。央行货币政策的宽松或紧缩直接影响房价和成交量。成交量和房价将会直接影响上市房企的盈利预期。今年1月6日以来的反弹行情中，对于房地产调控放松的预期和流动性改善的预期一直是反弹的两条逻辑主线。而房地产行业又是这两种预期的最直接潜在受益者，因此房地产指数能够先于大盘见底也就在情理之中了。

    中科院金融所研究员尹中立最近发表文章也认为，房地产市场相当于货币政策的放大器，它起到了半导体电路里二极管的作用。当房地产价格上升时，通过按揭贷款买房的人增加，居民的金融杠杆增加；同时，政府得到的土地出让金增加，基础设施投资增加，政府的金融杠杆亦随之增加。如果房地产价格下跌，则一切都反过来，缺钱会成为常态。在房地产价格下跌的状态下，即使政府出台货币政策刺激，效果都会非常有限。

    众所周知，股市和房市在中国是吸纳流动性最好的两个地方，因此才有“池子”之说。在2010年对于房地产的调控中，很多人预计股市可能要“火”起来，因为从楼市中撤出的资金，股市是唯一能够容纳的地方。不过，结果却是令人大跌眼镜。房地产调控之后，股市并没有任何起色，反而启动了股市一轮已长达两年的调整。

    如果对这一现象加以解释，主要有两方面原因：

    首先，房地产投资和股市投资是属于两个风险偏好不同的投资主体。房地产投资寻求的是稳定的低风险收益，而股市投资则看重的是高风险收益。就好像投资债券的人很难投资股票一样，两种风险偏好不同主体的很难发生交集。

    其次，流动性紧缩同时拖累房市和股市，对股市影响更大。股市和房地产市场是对于流动性最为敏感的两个市场，在流动性泛滥的2006-2007年，2009年股市和房市同时暴涨。在流动性紧张的2008年，股市和房市同时出现大幅调整。

    在银根收紧的情况下，开发商在拿不到银行贷款的情况下就会通过上市公司来融资，当开发商手里有钱后，就会囤房待价，提高房价，不用担心资金问题。但是如果股市不好，房地产直接融资困难，就会抛售房产，房价当就会出现下调。

    由于我国的房地产行业起步较晚，因此必须参考国外的经验才可以看到房地产的发展路径。根据美国和日本的股市房市的走势来看，房地产市场要晚于股市见顶，因为在市场遭遇流动性紧缩之后，房地产企业会考虑上市融资，而股市的不景气导致融资受阻后，房地产企业不得不通过抛售房产来防止现金流的断裂，因此房价要晚于股市一到两年见顶。

    而房地产一旦走熊的周期要远大于股市周期。美国的房地产自从在1932年崩溃之后，连续在底部横盘了近70年，直到2001年才开始上涨，而在此期间，道指上涨超过200倍。而日本的上个世纪90年代初的的房地产泡沫破裂之后，日本的房地产连续下跌18年，连反弹都未曾出现过，而日本股市期间出现过两次较大的反弹。香港的金融市场和房地产在98金融危机时先后崩溃，而香港的股市在2007年即达到1997年历史高点的两倍，而香港的房地产高点却远远低于1997年的历史高点。

    因此，房地产一旦走熊，周期要比股市走熊的周期要长的多。这主要是因为房地产上涨的时候泡沫往往比股票大的多，因此需要长时间的去泡沫过程。另外房地产泡沫都在城市化进程中出现，而城市化一旦完成，房地产占经济的比重将会逐步的降低。目前中国的城市化率仍然不足50%，与发达国家普遍70—80%以上的城市化率还有很大的差距，因此很多人看多房市的人借此认为地产还有一个黄金十年。而看空地产的人认为，中国现有的资源条件已经难以支撑城市化率进一步大幅的提升。中国的房地产泡沫可与日本相比。

    但值得警惕的是，中国的股市与房市相继进入十年左右超长期调整的风险。而投资者目前或处于股市与房市的阶段性反弹而已。

    在上半年反弹成果几乎全部丧失，领涨板块，从煤炭有色到金创券商)几乎全面跳水的背景下，地产板块手中的红旗到底还能打多久？

    市场分析人士认为，地产股的走强基于流动性改善以及政策松动预期而产生的估值修复性行情。但是在两种预期都已经基本兑现的情况下，该板块的估值修复行情或将短暂告一段落。未来房地产板块若想继续延续行情，则需要依靠行业基本面的支撑。从这个意义上，游资主力运作的绩差地产股整体上无大戏，仍会出现局部个股行情，但社保、QFII、公募中长线介入的龙头地产股仍可中长线看好。

    房地产是受政策影响最大的行业之一。之前房地产板块之所以遭受长达两年的低迷，主要因为2010年起国家对于地产调控力度空前。

    2010年4月，为了遏制房价的过快上涨，国务院下发《关于坚决遏制部分房价过快上涨的通知》，这标志着史上最严房产调控政策的开始。通知规定，“对于贷款购买第二套住房的家庭，首付贷款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。文件推出之后，房地产指数于4月6日抢先于大盘开始调整。之后又伴随着各地“限购”出台，房地产板块进入了长达两年之久的调整周期。

    不过“最严”的地产调控政策在去年底出现了“预调微调”。首先，地方政府的财政收入中，土地出让金仍然占有很大比重。而地产的持续低迷所导致的地方土地出让金的锐减，使得地方政府干预地产调控的冲动加大。因此，去年底以来，北京、上海、中山、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行过微调。再者，从最近的经济数据来看，经济下滑的程度大于之前的预期，为了刺激经济，国家不得不通过降低存准率和降息的手段来改善市场的流动性。尽管这些宽松式的政策不是为房地产而出，但是房地产行业无疑是该政策的最大受益者。

    最近的数据也支持楼市回暖的迹象。6月18日，国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售情况好于市场预期。数据显示，新房和二手房环比上涨的城市均出现明显增加。另外近期多个城市连续出现“高溢价率”地块，一扫土地市场连续半年多的冷清局面。

    对于地产类上市公司而言，房价企稳意味着公司的盈利预期增强。而之前的地产股走势持续两年低迷，和地产类上市公司盈利预期下降有关。盈利预期的增强必然一轮迎来地产股估值修复性行情的展开。

    截止到目前，地产指数的年内累计涨幅高达24.7%，平均市盈率从年初时的13倍水平升值目前的16倍左右水平。在A股年内涨幅榜排行前50名的个股中有7席被地产股占据，除了浙江东日(600113)是受益于金改而大涨183.41以外，中茵股份(600745)、重庆实业(000736)、华夏幸福(600340)等地产股的崛起，都是源于行业预期的改善。值得一提的是，华夏幸福在2010年启动时不足4元，而现在复权后股价已经接近19元，短短一年多点时间，股价翻两番。

    从已经预披露的上市房企中期业绩报告来看，房地产的二季度业绩并没有随着政策的松动而迎来较大的改观。目前25家上市房企发布的中期业绩预告，其中预亏和预减的企业高达16家，占已公布的公司的64%。嘉凯城(000918)等四家房企直言受到房产调控和宏观政策影响很大，业绩最夸张的房企净利同比下降49倍。

    因此申银万国分析，虽然目前销售降幅在收窄，但回暖更多在一二线城市，三四线城市的销售状况还在调整，未来销售或将来低位徘徊。中金公司从基本面角度分析成，虽然经济越差，政策放松预期越强，但是随着经济、房价下行，盈利预期下调，资金链等风险也将逐步显露。

    而随着地产板块的整体走强，券商的研报也由之前的强烈看空转为集体看多。6月份以来，已经有近30份的券商研报力荐地产股，上市房企共获得了48个推荐或者买入评级，减持和卖出则为零。

    在公募基金的超配和券商研报一致看好，而地产股的预披露中报业绩又无明显改善的情况下，投资者需要诊断手中地产股，防止乐观情绪在某一触发因素下发生突然逆转的风险。

    此次央行降准和降息，对于高负债率的房企来说很可能是杯水车薪。而只有高周转率、低负债率的地产企业才有可能在这个过程中生存下来，其他的高负债率、低周转的小房企难逃被兼并收购或者被迫转型的命运。这也就是本轮反弹行情中，一线蓝筹地产股涨幅要好于二三线地产股的原因。

    QE截止本周末，地产指数年内累计上涨约25%，在所有板块中位列第二，仅次于券商板块。 地产板块上半年持续走强，尤其是招保万金彰显领涨牛股风范，除短线游资主力追捧外，与社保、QFII、公募三大主力增持地产板块有密切关系。

    披露的地产上市公司2012年一季报中，共有11家地产公司进入社保基金的视野，就整个板块来看，社保基金共增仓五只地产股。，分别为华侨城A、金融街、海宁皮城、鲁商置业、长春高新。华侨城A被社保基金102、104和108组合增持或建仓，3社保组合分列该公司第七、第一和第四大流通股股东，合计持有该公司5.73%的流通股，而去年底仅有社保基金104组合持有0.55%的流通股。

    除华侨城A外，保利地产、金融街、华发股份均为社保基金的重仓股。社保基金自从2011年第三季度进入保利地产之后，持股就没有发生任何变动，持有保利流通股13182万股，位列第三大流通股东。而保利地产今年初以来累计上涨41.03%。

    值得注意的是，今年一季度，地产指数（991007）累计上涨10.6%，社保基金在加仓房地产板块的同时，也小幅减持了部分地产股，如减持了410万股万科A、774万股招商地产。但减特后，社保基金仍分别为两公司第九、第一大流通股股东。

    QFII第一季度新进36只个股，增持17只个股。其中房地产板块是QFII一季度增持股份最大的三大板块之一。QFII一季度首次关注了中国宝安和华夏幸福，同时还对中国国贸、万科A进行了不同程度的加仓。截至报告期末，QFII合计持有这四只地产股共1.19亿股，其中一季度增持了2769万股。

    公募基金此时对于地产股也是大幅超配。Wind资讯数据显示，从2011年四季度开始，基金逐步加仓地产板块。去年三季度末，基金对地产的配置比例较标准配置略高1.72个百分点；四季度末，基金配置房地产行业的比例超过标准配置2.35个百分点。而在今年的基金一季报中，房地产行业成为继食品饮料之外的基金第二大超配行业，占基金股票投资市值比重达到7.44%，超配3.45个百分点。

    尽管遭遇政策面的重重打压，但是地产龙头的业绩稳定性强，资金周转率高，使得在政策“预调微调”中更具有弹性。从去年10月24日以来，保利地产已经累计上涨幅度达到67.18%，龙头老大的位置舍我其谁！

    作为央企地产公司，保利地产一直是机构资金关注的焦点。从4月份以来，近40份券商研究机构发布的研报中对保利地产进行了点评，评级均为“买入”和“推荐”。打开股东持股明细可以看到，社保基金和两只公募基金驻扎其中。值得注意的是，社保基金自从2011年第三季度末进入之后，持股就没有发生任何变动。

    保利地产6月7日披露的5月销售简报显示，单月销售面积、金额同比增幅均超过40%，对应4月环比也呈现增长；公司前5个月销售金额同比增长逾两成。

    今年5月，保利地产单月实现签约面积91.65万平方米，同比增长 48.46%;实现签约金额 107.68 亿元,同比增长 45.40%。而公司在今年4月实现的销售面积和金额分别为71.9万平方米及91.48亿元，5月份对应两项数据环比增幅为27.5%和17.7%。

    今年 1至5 月，公司实现签约面积 307.44 万平方米,同比增长 26.36%;实现签约金额 347.82 亿元,同比增长23.76%。

    　国泰君安近期发布的研报认为，保利地产为战略性地持续高杆杠公司，受益于行业大周期的持续上行、显著受益于降息周期的开启，而其刚需及改善型项目的大量货值，为公司的后续持续快速销售奠定坚实基础。

    　2012 年业绩已全部锁定。公司产品结构合理，1-5月累积已完成去年销售额的47%，股权激励打破央企薪酬瓶颈，看好公司的坚定高杆杠战略及其积极销售策略、进攻型拿地策略，维持增持评级，目标价13.5 元。