所期盼的蛇年节后红包行情并没有出现。2月18日，节后第一天大盘略冲高2444便见顶回落连市场拉两阴。2月21日，大盘又重挫71点，跌幅为2.97%，创15个月以来的最大日跌幅。至少确立2444.为1949点反弹的阶段顶部。

　　正所谓成也萧何，败也萧何。导致本周四大盘重挫的一个关键性因素是国务院关于房地产调控的新“国五条”出台。而十八大推出的新型城镇化，以及由此而来的对房地产调控放松至少不再加玛的预期，正是1949反弹行情的重要推动力。

　　2月20日，国务院楼市新“国五条”突然出台，主要涉及坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围等多项政策。

　　此次出台新“国五条”是为了遏制新一轮房价上涨。其实2012年6月以来，楼市开始触底反弹。2013年初始，1月份全国百城房价环比上涨、春节楼市飘红、三大评级机构集体唱多中国楼市。正是在此情况下，楼市新政适时出台。

　　而房地产市场的回暖，也通过资本市场反映出来。地产指数提前大盘数月见底。地产指数（399200）从去年9月27日的低点1063.67点反弹，最高到达1月30日1552.11点见顶，最大反弹幅度为46%。而大盘是在2月18日2444见顶，之所以房地产板块出现提前调整，就是因为有消息称部分一线城市为了抑制房价快速上涨而出台调控政策。

　　此次，新国五条突然出台，与此前几次国务院常务会议相比，业内分析认为有以下问题值得关注：1）明确指出扩大个人住房房产税改革试点范围；2）未再延续前期会议支持刚性需求表态；3）保障房2013年新开工数量从600万套略微上调为630万套。

　　中国家庭金融与调查中心甘犁认为，“抑制投机投资性购房”是非常必要的。从2011-2012年上半年开始，中国住房的刚性需求不再占据主导地位，新购住房家庭中有房家庭的比例开始超过无房家庭。投机、投资性购房是拉伸房价上涨很重要的因素。要稳定房价，限制这部分需求非常必要。

　　银河证券认为，与旧国五条对比，此次新“国五条”政策并没有太多的新意，大多是对以往政策进行重申；新增要扩大个人住房房产税的试点范围，但这在以往的政策措施中也有提及；也提到要把符合条件的外来务工人员纳入住房保障范围。总体看，新“国五条”无太多新意。

　　同时，银河证券也认为，从调控范围看，调控政策比预期要强。之前市场预期是针对一线城市进行楼市调控，且收紧二套房信贷等；而实际上，此次楼市调控政策是从国务院层面发出，调控范围是针对全国，这明确向市场传达了中央政府的声音。

　　本轮1949点的反弹，城镇化口号成为助推大盘上涨的重要因素。而房地产无疑是作为城镇化中的关键一环。

　　十八大报告中数次提高城镇化，随后2012年12月15日-16日，中央召开的经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

　　公开数据显示，预计到2020年我国人口总量约14亿，如果届时城镇化率的目标确定为60%，城镇常住人口将达到8.4亿，比2012年增加1.4亿。扣除城镇户籍人口自然增长量后，每年仍将有1200万左右的农村人口转移到城镇，这么大规模的人口转移，必定带来巨大的需求。

　　正是城镇化带来的巨大想象空间，开启了大盘1949点以来的强势反弹。在此轮上涨中，银行、地产、建材、基建充当了引领大盘的先锋作用。市场人士的逻辑认为，城镇化必然带动大量的非城镇人口涌向城市，而这些人带来的巨大的居住需求又给房地产的发展带来繁荣。因此地产股在本轮反弹中可谓是牛股层出不穷，保利地产最大涨幅高达56%、香江控股翻倍、上实发展也接近翻倍。

　　然而，城镇化并不意味着房价过快上涨。

　　2月22日，国家统计局公布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中上涨的城市有53个，占比超过七成。而之前根据中国指数研究院发布的2013年1月份百城住宅价格指数报告显示，1月份的百城住宅平均价格为9812元/平方米，这是该指数自2012年6月止跌之后已经连续第八个月环比上涨，且接近2011年三季度历史最高价。

　　值得注意的是，部分热点城市和中心城市交易量持续放大，房价上涨较多。1月份，北京、上海、广州和深圳等一线城市环比涨幅有所扩大，环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，比去年12月份分别扩大1.1、0.6、0.8和1.1个百分点。据我爱我家统计，截至1月27日，北京市二手房均价为30803元/平方米，同比上涨36%。出现恐慌性购房。

　　正是在此背景下，国务院适时的出台了“国五条”，意图显而易见。可见，即使在加快城镇化的大战略下，国家对于房价的过快上涨也保持零容忍态度。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林说，“城镇化是中国经济内生的动力源，房地产会有相应需求，但城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。”

　　业内人士认为，不要指望把城镇化作为房价上涨的借口，城镇化不是房价上涨的动力，城镇化要化的是进入城市就业的农业转移人口，不否认他们是潜在的刚需人群，但以现有房价是他们难以承受的，高房价反而会成为城镇化的阻碍。

　　未来城镇化居住需求的解决仍需要政府加大保障房的建设，加大土地供应，实行税率调节等手段来解决。但是城镇化决不能成为房价快速上涨的挡箭牌。

　　从多家上市房企公布的1月销售业绩来看，绝大多数企业都保持了销售面积、销售额同比、环比的双增长。机构统计数据显示，包括万科、保利等以内的20家标杆房企，1月销售额共计855亿元，环比增幅近7个百分点。

　　而正是在房企销售业绩迎来开门红的情况下，地产股出现持续下跌。毫无疑问，未来地产股的走势显然和调控政策的走向密切相关。

　　尽管此次国五条的出台的内容几无新意，但是出台的时间点仍是超出市场的预料。有网友戏称，“房价上涨是地产股最大的利空，过快的的上涨必然导致调控政策的升级加码。”因此不排除未来会进一步出台地产调控政策的可能性。

　　对于未来可能出台的地产调控政策，国都证券研究员张崴认为，包括现有税种的税率调整、分区域或项目的精细化调控等。他认为，“目前市场对从紧的预期已经形成，预计短期内地产股或以震荡偏弱走势为主”。

　　不过，对于此次国五条的出台，也有市场人士认为不值得大惊小怪。因为今年是政府换届之间，未来房地产的政策还要看新一届政府的态度。

　　银河证券则认为，近段时间房地产板块的调整，已经部分反映了政策的调控预期；但是，楼市政策出台后，短期内市场难以重新聚集人气，短期来看，房地产板块可能是个筑底的过程。若以三个月作为界限来看，随着楼市和股市对调控政策消化后，地产板块在下半年可能还会迎来波段机会。

　　海通证券(600837,股吧)分析，不论是地方政府出台调控目标还是扩大房产税试点，从历史经验看其实际调控能力均非常有限。考虑到政策面仍存较大博弈因素，建议后期更关注行业基本面变化，包括：1）2季度传统销售旺季能否延续销售增速；2）三、四线城市房价是否开始跟涨。3）3月公布的1、2月新开工累计数据恢复速度。此外，新一届领导在“两会”后答记者问中如何定位房地产，将决定后期地产走势。